به گزارش دنياي‌اقتصاد، روند 24 ساله بازار مسكن را بررسي مي‌كند: در كدام دولت رشد قيمت و حجم عرضه مطلوب بود؟
طبق گزارش مركز آمار فقط در دولت اول خاتمي و دولت دوم احمدي‌نژاد ارزش واقعي مسكن پسرفت داشت (نرخ رشد قيمت كمتر از نرخ تورم)

رشد 53 برابري قيمت در تهران از سال72 تا 91

 خلاصه نتايج برنامه‌هايي كه 3 ریيس‌جمهور در 24 سال گذشته براي بازار مسكن به اجرا درآورده‌اند، با دو شاخص «رشد قيمت» و «حجم عرضه» قابل سنجش است طوري كه اندازه‌هاي اين دو شاخص و مقايسه آنها با يكديگر در اين 6 دولت مي‌تواند كفايت برنامه‌ها را بازگو كند.

اين مقايسه براي شاخص اول، حاكي از شباهت منحني نرخ رشد قيمت در دوره 4 ساله همه دولت‌ها است  به اين صورت كه در هر يك از دولت‌هاي پنجم تا دهم، قيمت مسكن در برخي سال‌ها ثابت يا رشد منفي داشته و در برخي سال‌ها صعودي به مراتب بيشتر از نرخ تورم را پيدا كرده است با اين تفاوت كه در طول دوره رياست‌جمهوري محمود احمدي‌نژاد، قيمت به طرز بي‌سابقه‌اي در دولت اول وي تا 78 درصد جهش مي‌كند و دو سال بعد يعني در دولت دوم به شكل خيره‌كننده تا سطح بي‌سابقه منفي 14 درصد پايين مي‌آيد كه اين دو نرخ رشد مثبت و منفي در ساير دولت‌ها اتفاق نيفتاده است.

مقايسه صورت گرفته براي شاخص دوم – حجم عرضه - نيز حكايت از آن دارد كه در دولت دوم محمود احمدي‌نژاد ركورد عرضه مسكن زده شده و در اين 4 سال با احتساب مسكن‌مهر، حدود 16 سال دولت‌هاي سازندگي و اصلاحات، ساخت‌وساز مسكوني و آپارتمان جديد به بازار تزريق شده است.

در فاصله سال‌هاي 88 تا 91 طبق اعلام مركز آمار دو ميليون و 622 هزار واحدمسكوني جديد در شهرهاي كشور احداث شده كه با احتساب آمار وزارت راه‌وشهرسازي مبني بر ساخت حداقل 700 هزار مسكن‌مهر در شهرهاي جديد اطراف كلانشهرها –پروانه ساختماني شهرهاي جديد در محاسبات مركز آمار لحاظ نمي‌شود- كل حجم عرضه مسكن جديد در دولت دهم به بالاي 3 ميليون و 300 هزار واحد رسيد. اين در حالي است كه در مجموع دولت‌هاي سازندگي و اصلاحات معادل 3 ميليون و 299 هزار واحدمسكوني جديد در كشور ساخته شد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» مركز آمار ايران در آستانه تكميل دوره 8 ساله رياست‌جمهوري محمود احمدي‌نژاد، با انتشار گزارش كاملي از «نرخ افت‌وخيز قيمت مسكن در 79 فصل منتهي به پاييز 91» و همچنين «ميزان ساخت‌وساز‌هاي مسكوني در فاصله سال‌هاي 69 تا 91» كارنامه تقريبا كاملي را از عملكرد دولت‌هاي سازندگي، اصلاحات و اصولگرا در حوزه بازار ملك ارائه كرده است.

هر چند در اين گزارش، جاي خالي نرخ تورم و غيبت شاخص‌هاي مربوط به 4 سال اول دولت سازندگي - در ميان اعداد و ارقام-  مقايسه را غيرممكن كرده است اما چنانچه نرخ تورم 24 سال اخير و همچنين اوضاع بازار مسكن سال‌هاي 68 تا 71 لحاظ شود، برآيند آمار به دست آمده از اين تركيب كامل نشان خواهد داد: در طول دوره هر يك از سه رييس جمهور اكبر هاشمي رفسنجاني، محمد خاتمي و محمود احمدي‌نژاد، در يك دولت ارزش واقعي ملك مسكوني رو به پيشرفت يا پسرفت گذاشته و بلافاصله در دولت بعدي همان ریيس‌جمهور عكس يكي از اين دو حالت را تجربه كرده است.

به بيان ساده‌تر در دوره سازندگي، ميانگين نرخ رشد قيمت مسكن در دولت اول با فاصله فوق‌العاده زيادي، كمتر از نرخ تورم بوده است به طوري كه در سال‌هاي 68 تا 71 اگر چه قيمت اسمي خانه و آپارتمان در شهر تهران بين 2 تا 5 درصد افزايش يافت اما در مقايسه با تورم سالانه 9 تا 4/24 درصدي آن زمان، قيمت واقعي ملك رشد منفي پيدا كرده است.
در دولت دوم سازندگي اين وضعيت معكوس مي‌شود به‌طوري‌كه ميانگين رشد سالانه 38 درصدي قيمت مسكن در تهران در مقايسه با ميانگين نرخ تورم 32درصدي در اين 4 سال، حكايت از رشد مثبت ارزش واقعي ملك دارد. در سال آخر اين دولت –سال75- قيمت مسكن 70 درصد افزايش يافت كه تا آن زمان، اين نرخ رشد بي‌سابقه بود.

در دو دولت سازندگي ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران از حدود 40 هزار تومان در سال68 به 160 هزار تومان در سال75 افزايش پيدا كرد و به اين ترتيب رشد 4 برابري را تجربه كرد.

اصل برنامه دولت هاشمي رفسنجاني در بازار مسكن را «ساخت مسكن استيجاري» تشكيل داد كه نزديك به 80 هزار واحد مسكوني استيجاري در اين مدت از طريق ارائه زمين قسطي به انبوه‌‌سازان به شرط اجاره 5ساله به مستاجرها در كشور احداث شد كه البته بعدها بخاطر آنچه بي‌اثر بودن مسكن استيجاري و اجاره صوري واحدها –برخي انبوه‌سازان واحدها را به اقوام اجاره مي‌دادند- عنوان شد، اجراي اين طرح متوقف شد.

در دو دولت اصلاحات كه از سال76 شروع و تا سال83 ادامه مي‌يابد، قيمت واقعي املاك مسكوني در دولت اول رشد منفي دارد به طوري كه ميانگين 4ساله قيمت مسكن در فاصله سال‌هاي 76 تا 79 حدود 10 درصد و نرخ تورم 4ساله در همين مدت نيز 17 درصد مي‌شود. در دولت دوم دوره اصلاحات وضعيت معكوس مي‌شود، به طوري كه ميانگين 4ساله قيمت مسكن 29 درصد افزايش مي‌يابد حال اينكه نرخ تورم 4ساله در اين مدت تنها 5/14 درصد مي‌شود.
در 8 سال دولت محمد خاتمي ميانگين قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران از 155 هزار تومان به 583 هزار تومان مي‌رسد و رشد 7/3 برابري پيدا مي‌كند.

در سال‌هاي دولت اصلاحات، برنامه شاخص و كليدي براي تامين مسكن و هدايت بازار ساخت‌وساز وجود ندارد و در اين سال‌ها حجم محدودي مسكن اجاره به شرط تمليك احداث مي‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصي در شهرها سرمايه‌گذاري قابل توجهي انجام مي‌دهد.
بازار مسكن در دو دولت محمود احمدي‌نژاد با شرايط متفاوتي روبه‌رو مي‌شود. در سال سوم دولت اول احمدي‌نژاد – سال86، قيمت مسكن در تهران 78 درصد جهش كرد.

در اين سال دولت قانون مسكن‌مهر را در مجلس به تصويب رساند و از آن سال ساخت‌وساز روي زمين‌هاي 99ساله آغاز شد طوري كه در سال88 يعني نقطه اوج صدور پروانه براي واحدهاي مسكوني‌مهر و عقد قرارداد با پيمانكاران و جلب توجه اين طرح در كشور، نرخ رشد قيمت مسكن به عدد منفي 14 درصد رسيد و بيشترين نرخ رشد منفي در طول سال‌هاي ثبت‌شده در تاريخ بازار مسكن را تجربه كرد.در 8 سال فعاليت دولت احمدي‌نژاد ميانگين قيمت مسكن در تهران از مترمربعي 648 هزار تومان به 2 ميليون و 761 هزار تومان افزايش پيدا كرد و تقريبا به اندازه دولت سازندگي -2/4 برابر- رشد كرد.

عرضه 8 ميليون واحدمسكوني

براساس آنچه مركز آمار ايران اعلام كرده، در 24 سال اخير 8 ميليون واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شده است كه يك ميليون و 171 هزار واحد آن در 8 سال دولت سازندگي، دو ميليون و 128 هزار واحد در 8 سال دولت اصلاحات و 4 ميليون و 800 هزار واحد نيز در دولت اصولگرا ساخته شده است.

به اين ترتيب در دولت‌هاي نهم و دهم با احتساب مسكن‌مهر نزديك به 5/1 برابر دولت‌هاي سازندگي و اصلاحات، عرضه مسكن جديد به بازار اتفاق افتاده است.

نكته قابل تامل در گزارش مركز آمار ايران رفتار منحني نرخ رشد قيمت مسكن است كه نشان مي‌دهد در طول دولت‌هاي گذشته، اين منحني تقريبا به يك شكل همسان افت‌وخيز داشته است، اما اينكه چرا در سال‌هاي اخير ميزان افزايش قيمت مسكن، توجه خريداران را بيشتر از گذشته به خود جلب كرده است به سطح قدرت خريد خريداران برمي‌گردد كه تحت‌تاثير نرخ تورم و تضعيف شديد قدرت خريد مسكن، فشار قيمت‌ها بيشتر از قبل، خودنمايي مي‌كند.