گرچه خرید و فروش ملک و آپارتمان با توجه به اینکه متاسفانه این دو مقوله تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای برای مردم شده‌اند -در حالی که واقعا هم ملک و هم آپارتمان یک کالای مصرفی بادوام و در مرحله بعد سرمایه‌ای محسوب می‌شود- معامله آن هم دارای حساسیت زیادی است.

مردم برای خرید یا فروش آپارتمان ابتدا به بنگاه مراجعه می‌کنند که بنگاه بعد از معرفی و آوردن مشتری و پس از توافق خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه اقدام می‌کند.

در مرحله بعدی اقدام به گرفتن کد رهگیری می‌کند که در این بین حق بنگاهی از خریدار و فروشنده بر اساس یک فرمول نامشخص و نامفهوم که عمده مردم از آن سر در نمی‌آورند، گرفته می‌شود.

 هر بنگاهی به طور سلیقه‌ای یک درصد قیمت معامله‌شده یا ارزش اجاره یک ساله و معادل 3درصد در ماه به ازای ودیعه مسکن را یا به طور مشترک از طرفین و یا برخی بنگاهها از هر طرف معامله جداگانه یک درصد را دریافت می‌کند که این امر خود باعث دامن زدن بنگاهی‌ها به افزایش قیمت آپارتمان برای دریافت حق بنگاهی بیشتر منجر می‌شود.

گرچه بنگاهی‌ها می‌گویند، حق کمیسیون بنگاه از سال 80 تاکنون تغییری نکرده و به همان نرخ یک درصد محاسبه می‌شود، در حالی که طی این سالها تورم وجود داشته است.

مثلا برای نوشتن یک اجاره نامه یکساله آپارتمان با اجاره ماهانه 500هزار تومان و 10 میلیون تومان ودیعه که معادل بنگاهی آن ماهانه 800هزار تومان یا سالانه 9 میلیون و 600هزار تومان است و حق بنگاهی آن 960هزار تومان است که نفری 480هزار تومان است یعنی یک مستاجر که معمولا قشر کم درامد است برای یک تنظیم سند اجاره یک ساله که هر سال تکرار می‌شود باید فقط 480 هزار تومان حق بنگاهی بدهد که خدمات آن چنانی هم دریافت نکرده است.

در مورد فروش آپارتمان که از هر طزف معامله حد اقل 1.5 میلیون تمان دریافت می‌شود.

در مرحله بعد معمولا در مبایعه نامه در بنگاه قید می‌شود که ظرف 30 تا 40 روز باید معامله قطعی و انتقال رسمی سند انجام شود و در صورت اینکه خریدار یا فروشنده از مهلت مقرر تجاوز کند، باید جریمه کلان بپردازد و یا اینکه اصل معامله به هم می‌خورد.

این قید زمان بر اساس قاعده «المومنون عند شروطهم» «یعنی مومنان نزد شرط خود هستند وباید به وعده خود عمل کنند یا همان که گویند مرد است و حرفش است» لازم‌الاجرا است.

اما مراحل پیچیده بعدی یعنی مراجعه به محضر ثبت اسناد رسمی آنق در پیچیده و وقت‌گیر است که بدون اینکه خریدار و یا فروشنده اراده‌ای داشته باشند، گاهی از این سقف تعیین شده زمانی فراتر می‌رود و آن موقع است که خریدار یا فروشنده ادعای خسارت می‌کند و یا اینکه اصل معامله را به هم می‌زند و در این شرایط است که عده زیادی از مردم که آپارتمان‌های خود را فروخته، به امید اینکه آپارتمان بزرگتر و مناسب‌تری تهیه کنند، دیگر هرگز نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند و تبدیل به مستاجر می‌شوند.

البته اگر آپارتمان تسهیلات مسکن داشته باشد، حدود یک تا دو هفته طول می‌کشد تا از رهن بانک خارج شود و برگه فک رهن ملک به محضر اسناد اعلام شود.

اگر ملک نوساز باشد و خریدار خواهان استفاده از تسهیلات مسکن باشد هم نیاز به حضور خریدار و فروشنده و تنظیم سند قرارداد داخلی بانک مسکن و طی مراحل سرسام آور داخل بانک و گرفتن نامه بانک به محضر است.

اولین کار در دفتر اسناد رسمی استعلام ثبتی سند رسمی است که برای محضر‌دار و خریدار مشخص شود که آیا این سند در گرو بازداشتی یک زندانی یا مطلب دیگری قرار دارد یا نه.

در ظاهر این استعلام به صورت اینترنتی یعنی از یک شبکه اینترانتی انحصاری بین دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه انجام می‌شود که هزینه آن 40 هزار تومان از صاحب سند گرفته می‌شود، اما همین امر  حداقل 7 روز و گاهی تا 14 روز طول می‌کشد.

وقتی به متصدی دفتر اسناد گفته شد مگر اینترنت شما گازوئیلی است که بعد از یک هفته هنوز پاسخ استعلام ثبتی سند نیامده ، او هم گفت اینجا اینترنت زغال سنگی است و باید تا 10 روز صبر کنید.

در این بین با توجه به محدودیت زمانی گاهی فروشنده و یا خریدار فشار وارد می‌کند که باید سریع کار انتقال سند انجام شود وگرنه از معامله منصرف می‌شود در حالی که فرآیند بسیار کند استعلام ثبتی سند در دست هیچ یک از طرفین معامله نیست و این ایراد از اداره ثبت و یا دفترخانه اسناد است.

البته برخی از صاحبان دفاتر اسناد متاسفانه از اضطرار خریدار یا فروشنده در کم بود زمان سوءاستفاده کرده و به آنها پیشنهاد می‌دهند مثلا مبلغ 300 هزار تا یک میلیون تومان اگر بدهی از طریق یک فرد آشنا در اداره ثبت جواب استعلام یک روزه گرفته می‌شود که برخی از مردم از باب ناچاری مجبور به دادن این رشوه می‌شوند در حالی که خریدار یا فروشنده هیچ گناهی ندارد که برای خرید یا فروش خانه بخواهد رشوه بدهد.

در مرحله بعدی بعد از دریافت جواب استعلام ثبتی باید از شهرداری مفاصا حساب عوارض دریافت کند که معمولا صاحب سند و یا وکیل او با داشتن برگه وکالت به شهرداری مراجعه کرده، اما در شهرداری ظرف 2 تا 3 ساعت برگه عوارض نوسازی، عوارض پسماند و سهم 2000 تومانی از هر ملک برای کمک به آموزش و پرورش از او دریافت می‌شود و برگه مفاصا حساب همانجا صادر می‌شود، اما برای دریافت مفاصا حساب اداره دارایی و مالیات دقیقا 3 روز وقت می‌گیرد در روز اول باید سند و کپی، بنچاق، سند رهنی، کد رهگیری بنگاه، مبایعه‌نامه، پایان کار آپارتمان و کپی شناسنامه و کارت ملی صاحب سند دریافت می‌شود در روز دوم باید مبلغ مالیات آپارتمان را که معمولا حدود 200 تا 250 هزار تومان است به صورت دستگاه پایانه فروش در همان اداره مالیات که اگر وصل باشد باید بپردازد و اگر دستگاه پایانه فروش وصل نباشد، باید به یک شعبه بانک ملی مراجعه کرده و مالیات متعلقه ملک را بپردازد و سند آن و مدرک آن را تحویل اداره مالیات دهد و در روز سوم باید برگه مفاصا حساب مالیاتی را دریافت کرده و به محضر تحویل دهد، البته ناگفته نماند در اداره مالیاتی نیز عده‌ای دلال و کارچاق‌کن دندان تیز کرده و از افرادی که عجله دارند یا وقت ندارند، مبالغ کلانی بابت تسریع در انجام کار مطالبه می‌کنند.

بعد از اینکه برگه مفاصا حساب شهرداری و مالیات و استعلام ثبتی سند انجام شد، در مرحله بعد نوبت نوشتن بنچاق در محضر می‌شود که آن هم یک روز طول می‌کشد و بعد از انجام قطعی معامله محضر‌دار نیز از هر یک از طرفین بابت انتقال قطعی سند 90 هزار تومان و بابت سند رهنی از خریدار حدود 350 تا 400 هزار تومان دریافت می‌کند و انتقال قطعی سند انجام می‌شود.

حال سوال این است که در شرایطی که تاکید بر این می‌شود که کارها به صورت الکترونیکی و با مراجعه غیرحضوری مردم انجام شود، چرا مراحل پیچیده اداری و ثبتی طراحی شده و چرا مردم مجبور شوند برای اینکه در مهلت مقرر کارهایشان انجام شود و یا اینکه بیش از آن معطل نشوند، به افراد دلال و رشوه‌گیر مراجعه کنند.

آیا خرید و فروش آپارتمان کار غیرقانونی است که مردم مجبور شوند، رشوه دهند، چرا این مراحل پیچیده و فساد اداری حل نمی‌شود؟

آیا قرار نبود مسائلی مانند رابطه بازی یا پارتی بازی و رشوه از ادارات و اطراف ادارات جمع شود، آیا قرار نبود ارباب رجوع به عنوان یک فرستاده خدا و یک بنده خدا اکرام شود، چرا ادارات هنوز به مردم می‌گویند امروز برو فردا بیا؟

آیا مالیات دهنده نباید اکرام شود، چرا برای دادن مالیات خرید و فروش آپارتمان که اتفاقا به نرخ دفتری و به قیمت 30سال قبل محاسبه می‌شود، مردم باید 3 روز کاری و سه نوبت به اداره مالیات مراجعه کنند و در آخر سر فقط 250هزار تومان مالیات یک ملک بالای 300 میلیون تومان را بپردازد.

چرا مراحل خرید یا فروش آپارتمان دارای حاشیه زیادی است، چرا هزینه آن حد اقل 3 تا 4 میلیون تومان است ولی مالیات آن ناچیز است، چرا کارها برعکس و وارونه تعریف شده است؟

مگر سهم آموزش و پرورش که امر بسیار مهم است از فروش یک آپارتمان چندصد میلیون تومانی فقط 2000 تومان است، اما سهم بنگاه معاملاتی یک تا دو میلیون تومان باشد؟

چرا کسی فکر اساسی نمی‌کند؟ مردم چه گناهی دارند؟