مهم ترین مرجع شهرداری برای ساخت و ساز

ماده 100 شهرداری می‌گوید که مالکین اراضی و املاکی که در حریم شهری واقع شده‌اند، باید برای هر گونه اقدام عمرانی در ملک خود، مجوز آن را از شهرداری دریافت کنند. در غیر این صورت، مرتکب جرم شده و با توجه به قوانین کمیسیون ماده 100 رای تخریب یا جریمه صادر می‌شود.

البته اعتراض به رای صادر شده توسط این کمیسیون قابل اعتراض توسط فرد با وکیل پایه یک دادگستری او در کمیسیون تجدیدنظر و در دیوان عدالت اداری خواهد بود. در ادامه با دلایل اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 آشنا خواهیم شد.

دلایل نقض رای کمیسیون ماده 100

همانطور که گفته شد، کمیسیون ماده 100 برای ساخت و ساز غیرقانونی رای جریمه یا تخریب صادر می‌کند. دلایلی که می‌توان به این رای اعتراض کرد به شرح زیر است:

دلایلی که می‌توان رای تخریب را نقض کرد:

● عدم ارجاع به کارشناس

کمیسیون ماده 100 قبل از صدور رای تخریب باید برای احراز عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی، کار را به کارشناس ارجاع دهد. در صورت عدم ارجاع، می‌توان به آن اعتراض کرد.

● برخورد سیلقه‌ای و تبعیض در صدور رای

گاهی ممکن است کمیسیون ماده 100، در مورد دو ساختمان با تخلف مشابه، سلیقه‌ای برخورد کرده و برای یکی رای تخریب و برای دیگری جریمه صادر کند. این مورد نیز از دلایل نقض رای صادره محسوب می‌شود.

● عدم جلوگیری شهرداری از تخلف ارتکابی

در مواردی ممکن است ساختمان به صور کامل ساخته شده و شهرداری اقدامی جهت جلوگیری از تخلفات آن نکرده باشد، این امر نیز می‌تواند باعث نقض تخریب شود.

● عدم ابلاغ فرم تخلف

بر اساس تبصره 1 ماده 100، کمیسیون موظف است که فرم خلاف یا تخلف را به مالک یا فرد ذینفع ابلاغ کند تا بتواند در مدت 10 روز دفاعیات خود را به صورت کتبی به کمیسیون ارائه دهد. در صورتی که کمیسیون این کار را انجام نداده باشد، رای صادر شده قابل نقض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

● عدم توجه به امکان اجرای رای تخریب

کمیسیون ماده 100، قبل از صدور رای تخریب باید در نظر داشته باشد که آیا اجرای این کار بدون ورود خسارت به ساختمان‌های مجاور، ممکن هست یا خیر؟ مثلا یک ساختمان به طور کامل ساخته شده و برای طبقه ششم آن حکم تخریب صادر می‌شود. در این مورد تخریب ساختمان باید با توجه به آسیب پذیر بودن یا نبودن دیگر طبقات انجام شود.

چنانچه کمیسیون بدون توجه به این امر، رای تخریب بدهد، می‌توان آن را در دیوان عدالت اداری نقض کرد.

همچنین اگر ساختمان کامل نشده باشد، چنانچه تخریب قسمتی از آن باعث ریزش ناگهانی بخش‌های دیگر شود، ممنوع است.

● تشدید رای جریمه به رای تخریب در کمیسیون تجدیدنظر

این اتفاق زمانی می‌افتد که کمیسیون بدوی رای جریمه صادر کرده و پس از اعتراض شخص در کمیسیون تجدیدنظر، رای به تخریب عوض می‌شود. در این مورد دیوان عدالت اداری رای را نقض خواهد کرد. زیرا کمیسیون تجدیدنظر حق تشدید مجازات را ندارد.

● صدور رای خارج از حیطه صلاحیت کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده 100 فقط می‌تواند در مورد املاکی رای صادر کند که در محدوده شهری قرار دارند. اگر غیر از این باشد، رای قابل نقض است.

دلایلی که می‌توان رای جریمه را نقض کرد:

● مجهول بودن ضرایب تعیینی

کمیسیون برای تعیین جریمه، متراژ ساختمان را در ضریب تعیینی ضرب می‌کند. این ضریب باید به صورت صریح در رای کمیسیون ذکر شده باشد. اگر کمیسیون این کار را نکند، رای قابل اعتراض و نقض خواهد بود.

● تعیین جریمه بیش از مقدار قانونی

مبنای محاسبه ارزش معاملاتی ملک، برابری با 85 درصد ارزش منطقه‌ای آن است. اگر کمیسیون ماده 10 این مبنا را برابر با 100 درصد قرار دهد، قطعا رای قابل نقض خواهد بود.

● عدم ابلاغ فرم تخلف به ذی‌نفع

همان‌طور که در مورد رای تخریب این مسئله وجود دارد، کمیسیون ماده 100 باید قبل از صدور رای جریمه نیز فرم تخلف را به ذینفع ابلاغ کند.

● عدم رعایت معیارهای موثر در تعیین جریمه

کمیسیون ماده 100 باید برای تعیین جریمه، معیارهایی که قانون معرفی کرده را مدنظر قرار دهد. مانند موقعیت ملک از نظر مکانی، تناسب جریمه با نوع استفاده از فضای ایجاد شده، تناسب جریمه با نوع ساختمان از لحاظ مصالح مصرف شده. اگر کمیسیون خلاف این امر جریمه را تعیین نموده باشد، رای در دیوان عدالت اداری نقض خواهد شد.

● تعیین دو جریمه برای یک تخلف

این مورد زمانی پیش می‌آید که شخص با اضافه کردن قسمتی به بنای ساختمان، کاربری آن را از مسکونی به تجاری تغییر می‌دهد و کمیسیون ماده 100 این کار را دو تخلف حساب کرده و دو جریمه تعیین می‌کند. در این موارد امکان نقض رای صادر شده در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

● صدور رای خارج از صلاحیت کمیسیون ماده 100

همانند رای تخریب، کمیسیون فقط می‌تواند برای املاکی که در محدوده شهری هستند، رای جریمه صادر کند.

چگونگی اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

همانطور که گفته شد، در همه موارد امکان اعتراض به آرای صادر شده توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری وجود دارد.

برای این کار در جدیدترین مقالات حقوقی آمده است که باید دادخواست خود برای اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 را آماده کرده و به یکی از شعب دفاتر خدمات قضایی مراجعه و آن را ثبت کنید. این دادخواست باید خطاب به شهرداری محلی که ملک در آن واقع شده باشید.

● مهلت اعتراض به آرای کمیسیون ماده 100

بعد از آن که کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری رای اولیه را صادر کرد، تا 3 ماه بعد از تاریخ ابلاغ، امکان اعتراض به آن وجود دارد. اگر در مدت مشخص شده، اعتراضی ثبت نگردد، رای قطعی خواهد بود.

● چگونگی رسیدگی به اعتراض در دیوان عدالت اداری

مراحل رسیدگی به اعتراض در دیوان عدالت اداری، غیر حضوری و بدون تشکیل جلسه خواهد بود. در این مرحله دادخواست به شهرداری طرف شکایت ابلاغ شده و شهرداری نیز لایحه‌ای را ارسال می‌کند. می‌توانید به دیوان عدالت اداری مراجعه کرده و یک کپی از این لایحه تهیه کرده و لایحه دفاعیه‌ای را در برابر آن مطرح کنید.

اگر شعبه‌ای که پرونده به آن ارجاع می‌شود، رای را نقض کند؛ باید تمامی دلایل خود را برای رسیدگی مجدد به همان کمیسیون ارجاع دهد. کمیسیون نیز موظف است ظرف دو ماه، رای مجدد را صادر کند.

ضمنا آرایی که شعب بدوی دیوان عدالت اداری صادر می‌شود، قابل تجدیدنظر در شعب تجدیدنظر آن دیوان خواهد بود. اما رای شعبه تجدیدنظر قطعی است.