رکود بازار مسکن ادامه دار نخواهد بود

 در این مقاله به بررسی این موضوع میپردازیم که علت رکود بازار مسکن چه بوده و سوابق آنرا بررسی کرده و به نتیجه برسیم که رکود بازار مسکن ادامه دار نخواهد بود و صعود و نزول آن همیشه وجود داشته است ولیکن اگر قصد سرمایه گذاری در این حوزه را داشته باشید بهتر است علل این نوسانات را بهتر بشناسیم .

یکی از مهمترین عواملی که باعث صعود و رکود در بازار مسکن میشود رفتار عمومی مردم است که باعث ایجاد هیجانات برای خرید و سپس فشار برای فروش میشود که در ادامه بیشتر به توضیحات پیرامون آن میپردازیم . توجه داشته باشید مبنای محاسبه قیمت مسکن در تهران را بر اساس پروژه الماس هروی میگذاریم.

هیجان خرید و فروش

در کشورمان هرگاه کالایی به سمت گران شدن پیش میرود موج هیجانی برای خرید آن شکل میگیرد و عموما این هیجان خرید از بابت نیاز نیست بلکه به قصد کسب سود میباشد . حال این کالا ممکن است تخصصی باشد که قطعا در آن صنف افرادی به این قصد اقدام به خرید و انبار کردن آن کالا میکنند و یا ممکن است کالایی در دسترس باشد که براحتی توسط مردم عادی قابل خرید و فروش باشد که میتوان به مسکن ، خودرو ، طلا و ارز اشاره کرد .

هرگاه موج خرید کالایی شکل میگیرد بر اساس چرخه عرضه و تقاضا قیمت آن بالا میرود . و افرادی که پیشتر اقدام به خرید کرده اند قیمت آنرا بالاتر میبرند . اگر این کالا بصورت صنفی و یا شرکتی به فروش برسد قضیه فرق میکند . شما هیچوقت قیمت کالایی همچون روغن را در نوسان بالا و پایین رفتن نخواهید دید زیرا کنترل قیمت آن در اختیار سازمان و صنف خاص میباشد و هیچگاه نخواهید دید که فروشنده یا وارد کننده مواد اولیه اصلی از فروش خودداری کند .

افرایش قیمت کاذب

چرخه تامین کالاهای اساسی هیچگاه متوقف نخواهد شد ، ممکن است قیمت آن بالاتر رود و بعد پایین بیاید اما همیشه یافت میشود . اما در مورد کالاهایی که در اختیار مردم است و در واقع این کالا نیاز اصلی نمیباشد بلکه کالای سرمایه به قصد فروش به قیمت بالاتر است این مشکل پیش میاید .

وقتی نوسانات ارز رخ میدهد هر کس به اندازه دارایی خود اقدام به تبدیل دارائی نقدی برای حفظ ارزش سرمایه خود میکند و یکی از بازارهایی که این اتفاق در آن می افتد مسکن است و باعث افزایش قیمت کاذب مسکن میشود .

در اردیبهشت سال 1400 وقتی توافق بر سر برجام دور از تصور به نظر میرسید هجوم شدیدی به خرید مسکن ، زمین و ویلا ایجاد شد و حباب قیمتی بسیاری را ایجاد کرد ، وقتی در مهرماه این تصور برعکس شد جهت بازار نیز معکوس شد و حال تمام خریدارانی که به قیمت بالایی خریداری کرده اند قصد فروش داشتند . اما به چه قیمتی ؟ قیمتی که بصورت حباب ایجاد شده و حال که همه چیز به روال عادی بر میگردد قطعا خریداری ندارید زیرا از قیمت واقعی آن بسیار دور شده است .

چه زمانی حباب قیمت ایجاد میشود ؟

در زمانی که موج خرید برای یک محصول یا کالا ایجاد میشود حباب ایجاد میشود از نظر زمانی بستگی به نوع کالا دارد به عنوان مثال بازار خودرو در شب عید است و افزایش قیمت آن از بهمن ماه شروع میشود ولیکن در ابتدای سال بعد موج برعکس میشود و وارد رکود عمیقی خواهد شد زیرا افرادی که ماشین را برای شب عید خریده اند و قصد استفاده از آن در تعطیلات را دارند بعد از آن فروشنده خواهند شد .

در مورد مسکن نیز شب عید این موج وجود دارد اما توجه داشته باشید که مسکن مانند خودرو با نوسانات ارز حرکت نمیکند و رکود یا صعود آن به بررسی علت های بیشتری نیاز دارد که یکی از آن سیاست کلی کشور در اداره امور اقتصادی دارد که در ادامه به آن میپردازیم . البته این را هم اشاره کنیم که تاثیر نوسان قیمت بر روی پروژه های در حال اجرا مانند برج چناران تهرانسر از ملک آماده بسیار کمتر است .

مالیات بر مسکن و خودرو

یکی از عوامل کنترل دولت ها برای تبدیل نشدن کالاهای مصرفی به سرمایه ای وضع مالیات بر آن میباشد و اهرمی ایجاد خواهد کرد که نمیگذارد یک خانه ای سالها خالی باشد و بعد از چند سال بدون پرداخت هزینه زیادی بابت مالیات و نگهداری آنرا با سود بیشتر فروخت . همین موضوع در مورد خودرو نیز وجود دارد . اگر خانواده ای نیاز به خودرو نداشته باشید برای آنها به صرفه نیست که چند ماشین در پارکینگ خود نگهداری کنند زیرا هزینه بیمه و مالیات سرسام آور است

اما در کشور ما این اهرم وجود ندارد و به تازگی جدولی برای اخذ مالیات بابت خودروهای بالای 1 میلیارد منتشر شده است که شاید بتواند خودرو را از کالای سرمایه ای بودن خارج کند اما در مورد مالیات بر خانه های خالی و یا اجاره ای هنوز بطور وسیع طرحی که بتواند همه ی املاک اینچنینی را شناسایی و وضعیت آنرا مشخص کند ایجاد نشده است و بسیاری از پروژه های ساختمانی که بصورت تعاونی ساز میباشند مانند پروژه ترنج ارتش نیز معمولا به خاطر نوع سند تعاونی قابل شناسایی در ثبت احوال نخواهند بود .

ورود پول نقد به چرخه اقتصاد

اگر ثبات نسبی در بازار ارز وضع شود و قیمت ها نوسان کمی پیدا کند خود به خود برخی کالا ها از حالت سرمایه ای خارج شده و افرادی هم که به قصد خرید و فروش و کسب سود وارد آن بازار شده اند از خارج خواهند شد . در این حالت بازار طبق روال عرضه و تقاضا بصورت منطقی پیش خواهد رفت و افزایش و یا کاهش قیمت آن به دور از هیجان رخ خواهد داد .

در این حالت نقدینگی موجود در دست مردم بجای ورود به بازارهای دلالی یا وارد سپرده گذاری های بانک شود و یا برای راه اندازی کسب و کار وارد چرخه اقتصاد می شود .در واقع دوران رکود بازار دوران رشد و شکوفایی اقتصادی است . توجه فرمایید هرگاه ثبات نسبی در بازار ایجاد میشود چرخه تولید و راه اندازی کسب و کار جدید راه می افتد و زمانیکه این چرخه برعکس میشود ترجیج بر ان میشود که بجای فعالیت های اقتصادی وارد چرخه خرید و فروش کالا های تورمی شد .

در امان بودن از نوسانات با پیش خرید

یکی از راه هایی که میتوان سرمایه را مدت زمانی مشخص از نوسانات بیمه کرد پیش خرید است . پیش خرید میتوان به معنی خرید کالایی به قیمت امروز ولیکن پرداخت بصورت اقساطی و تحویل آن به همان قیمت در چند سال اینده است .

پیش خرید در مسکن یکی از معمول ترین نوع پیش خرید یک کالا میباشد . در واقع ریسک افزایش قیمت مصالح و زمین پای سازنده است ولیکن افزایش آن قطعی نیست . برخی برهه های زمانی بوده که حتی طی 4 یا 5 سال قیمت مسکن تغییر آنچنانی نکرده است و برخی دوران بوده که در طی 1 سال قیمت دو برابر شده است .

ولیکن این حالت برای خریدار ضرری ندارد . در واقع میتواند روی این موضوع که تا زمان تحویل گرفتن واحد خود پول وی از گزند افزایش قیمت و تورم در امان است حساب باز کند و انجام تعهدات اجرای عملیات ساخت بر عهده فروشنده است .

البته پیشنهاد ما این است که قبل از خرید هر پروژه ای بصورت پیش خرید تحقیقات کامل پیرامون سوابق سازنده و تمکن مالی وی برای اجرای عملیات ساخت را به دقت بررسی فرمائید زیرا با دانستن این موضوع که رکود بازار مسکن ادامه دار نخواهد بود و ممکن است هزینه ساخت دچار افزایش قیمت شود باید بدانید که سازنده از پس انجام تعهدات خود بر خواهد آمد