معمولا قوانین و مقررات مرتبط با ملک چنان پیچیدگی های خاصی دارد و در قوانین مختلف پراکنده اند که هر کسی نمی تواند به همراه حوزه های دیگر به حوزه ملکی هم تسلط داشته باشد لذا برخی وکلا تمرکز و فعالیت خود را متمرکز بر وکالت در امور ملکی قرار می دهند. موسسه مشاوره حقوقی وکیل تاپ با وجود وکلای متخصص در تمام حوزه ها به خصوص وکلای ملکی در تهران و با پوشش شهرهای دیگر ساز و کاری نوین را در زمینه دسترسی به وکیل برای شهروندان فراهم کرده است.

وکیل ملکی کیست؟

وکالت در دادگستری های ایران عام است به این معنا که کسی که پروانه وکالت داشته باشد می تواند در تمام زمینه ها وکالت کند اما برخی از افراد به این دلیل که حقوق و دنیای حقوق بسیار گسترده است در تمام حوزه ها دخالت نمی کنند لذا تنها در حوزه های خاصی مثل امور کیفری یا امور ملکی، امور بیمه، سرقفلی و...
درباره وکیل ملکی باید گفت  وکیلی است که در حوزه دعاوی ملکی فعالیت می کند غالبا و در آن به دلیل پرونده هایی فراوانی که کار کرده است تخصص کافی دارد.

به عبارتی مال تقسیم می شود به مال منقول و مال غیر منقول، مال غیر منقول مالی ست که قابل نقل و جا به جایی نیست لذا امور ملکی همین اموال غیر منقول را شامل می شود. پس وکیل ملکی مسلط به قوانین مرتبط با اموال غیر منقول نیز می باشد مثل جرائم راجع به آن ، نحوه انتقال آن، ثبت آن و...
پس وکیل ملکی اگر چه توانایی کار کردن در حوزه هایی مثل خانواده. و طلاق و... را دارد اما فعالیت خود را متمرکز بر امور ملکی کرده است.

دعاوی مرتبط با تخصص وکیل ملکی

گفتیم که هر آنچه که مرتبط با ملک باشد حوزه تخصصی وکیل ملکی خواهد بود که به برخی از آن ها اشاره می کنیم و متوجه خواهیم شد که گستره قوانین و مقررات حقوقی مرتبط با ملک فراوان است.
پس از اشاره به اسامی آن به بررسی برخی از این مفاهیم خواهیم پرداخت.
دعاوی ملکی حقوقی
• دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی.
• دعوی الزام تنظیم سند رسمی ‌برای املاک.
• دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ( مختص به ساختمان‌های دارای واحد های متعدد مستقل).
• دعوی الزام به دریافت پایان کار ( مختص ساختمان‌های تکمیل شده و مورد تایید کارشناس ساخت و ساز).
• دعوی ابطال قرارداد (مختص به مشکلات موجود در مفاد قرارداد).
• دعوی درخواست دریافت مطالبه‌‌ اجرت المثل.
• دعوی فسخ قراردادها.
• دعوی تعدیل میزان اجاره بها.
• دعوی درخواست مطالبه سرقفلی.
• دعوی تخلیه اماکن تجاری.
• دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر.
• دعاوی سه گانه تصرف.

دعاوی ثبتی ملکی

• دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلیل های مختلف).
• دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک مرتبط.
• دعوی ابطال سند مالکیت معارض.
• دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون های مختلف ثبتی).
• دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
• دعوی افراز ملک.
• دعوی اجرای ثبت.
• دعوی توقیف عملیات اجرایی (توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار).
دعاوی کیفری مرتبط با ملک
• دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران.
• دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن.
• دعوی خیانت در امانت.
• دعوی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین فرد دیگر.
• دعوی انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر.
• دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی.
• دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی.
• دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوز رسمی از مراجع مرتبط.
• دعوی خرید و فروش و معامله معارض.

وکیل ملکی دعوای خلع ید

درباره خلع ید به زبان ساده باید گفت که اگر هر شخصی در مال غیر منقولی که متعلق به او نیست بدون مجوز و اجازه تصرف کند غاصب محسوب می شود و می توان با استفاده از تجربیات وکیل ملکی دادخواست خلع ید مبنی بر اخراج فرد از ملک غیر را از دادگاه درخواست کرد.
فرض کنیم زن و شوهری که دچار اختلاف شده اند خانه به نام زن است و پس از اختلاف زن می خواهد ملک را از ید مرد خارج کند و مرد هم بیرون نمی رود لذا اینجا می توان خلع ید وی را درخواست کرد.
همچنین موارد و مصادیق زیاد دیگر مثل اینکه کسی خانه ای را که مالکش خارج از کشور است را تصرف می کند که می توان وی را از ملک اخراج کرد.

دعاوی تصرف عدوانی

تصرف عدوانی شباهت زیادی با خلع ید دارد در اینکه در هر دو مورد شخصی در ملک غیر منقول دیگری را بدون اجازه تصرف می کند اما تفاوت در این است که دعوای خلع ید را مالک تنها می تواند اقامه کند اما در تصرف عدوانی کسی که حتی مالک نیست و برای مثال حق انتفاع دارد یا اینکه مستاجر است و... می تواند اقامه دعوا کند و با دادخواست رفع تصرف عدوانی فرد متصرف را از ملک اخراج کند.
پس در تصرف عدوانی مالکیت مهم نیست و به اصطلاح تصرف سابقه مهم است.

دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی که تاسیس حقوقی قرارداد. های اجاره مشمول سال ۷۶ است کمی دارای پیچیدگی است و اصلا ممکن است در موارد بسیاری قرارداد از نظر تشکیل مشمول قانون مزبور نشود اما اگر شرایط مد نظر قانون رعایت شود و قرارداد مشمول قانون سال ۵۶ باشد ممکن است طرفین بر سرقفلی و ایجاد آن توافق کنند.سرقفلی مبلغ و وجهی است که در عوض داشتن امتیازاتی هر یک به دیگری تقدیم می کند.

اما حق کسب و پیشه تاسیس حقوقی اجاره های مشمول سال ۵۶ است و با سرقفلی ارتباطی ندارد حق کسب و می شود به این معنا ست که مستاجر مزبور به حکم قانون پس از پایان اجاره قرارداد وی تمدید خودکار می شود مگر در مواردی خاص و استثنا که موجر حق دارد فسخ کند در غیر این موارد موجر نمی تواند تخلیه مستاجر را بخواهد. و در صورت درخواست با فسخ در برخی موارد باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کند. 

 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در قرارداد های خرید و فروش ملکی آنچه بسیار اهمیت دارد این است که انتقال ملک به صورت سند رسمی باشد اما در بسیاری مواقع خرید و فروش و مبایعه نامه مقدم است و بعدا قرار می شود که تنظیم سند رسمی به عمل آید حال اگر فروشنده برای سند و انتقال آن حاضر نشود می توان از دادگاه الزام وی را درخواست کرد. برای این کار بهتر است که در زمان قرارداد فروش ملک یا خرید آن از مشاوران و وکلا مشورت و نظرخواهی کنند برای مثال نکاتی مثل در نظر گرفتن وجه التزام و... اهرمی باشد برای الزام غیر مستقیم فروشنده به تنظیم سند رسمی.

وکیل ملکی دعوای الزام به تحویل ملک

تحویل ملک با هر چیز خریداری شده دیگر اگر برای تسلیم آن مدتی تعیین نشده باشد باید در زمان حال و فوری تحویل داده شود اما گاهی ممکن است که فروشنده پس از انعقاد قرارداد به هر دلیلی از تحویل ملک خودداری کند در اینجا می توان از دادگاه الزام وی به تحویل ملک را خواستار شد.

دعوای فک رهن

تعریف رهن از نام آن پیداست به طوری که کسی مالی را برای دینی که دارد به وثیقه گذاشته است.حال اگر شخصی ملکی را برای وام نزد بانک سند آن را وثیقه گذارد پس  از تادیه تمام بدهی و وام گرفته شده باز هم بانک از نسبت به فک رهن ملک مزبور اقدام نکند در اینجا باید علیه بانک یا هر شخصی که ملک در رهن او است دعوای الزام فک رهن را درخواست کرد.که در این باره می توان از تجربه وکلا و مشاوران حقوقی استفاده کرد.

انتقال مال غیر و معامله معارض

 گاهی یک مال به یک نفر فروخته می شود برای مثال الف خانه را به ب می فروشد و سپس همان را به ج می فروشد معامله معارض و انتقال مال غیر دو عنوان مشابه اما متفاوت هستند که هر کدام جرم هستند و قانون گذار برای آن مجازات در نظر گرفته است.این دو از دعوای و شکایات کیفری مرتبط با ملک می باشد.

شکایات کیفری و نحوه طرح دعوا هم پیچیدگی های خاص خود را دارد از جمله شهر محل طرح شکایت و راه های اثبات جرایمی مزبور و جرایمی مثل کلاهبرداری و... که لازم است با وکیل های متخصص حوزه کلاهبرداری و کیفری یا ملکی مشورت گرفت تا راهنمایی های لازم را برای شما ارائه دهند.

نتیجه گیری

دعاوی ملکی هم از نظر موضوع و هم از نظر قوانین و مقررات دارای پیچیدگی های خاصی است که وکیل ملکی زمان زیادی را برای تسلط بر آن صرف کرده و با داشتن پرونده های فراوان تجربه زیادی در این زمینه دارد.
دعاوی ملکی که گستره زیادی دارند در بالا مورد اشاره قرار گرفتند و چند مورد از آنان نیز مختصرا بررسی شد. برای دسترسی به وکیل ملکی می توانید از سامانه های آنلاین مثل یاسا، میزان و وکیل تاپ استفاده کنید که معرف وکلای متخصص حوزه های مختلف مانند حوزه ملکی می باشند.

نویسنده: مهدی زینالی وکیل پایه یک دادگستری از وکیل تاپ ( وکیل ملکی )