فاصله چند ده برابری درآمد اقشار متوسط تا قیمت تمام شده خانه و نیز افزایش بی‌رویه اجاره‌بها نگرانی‌های زیادی را در بین کارشناسان بازار‌های مالی به دلیل ایجاد تورم در این بازار و نیز فشار تورمی بازار مولد مسکن بر بازار‌های موازی دیگر نگرانی‌های جدی را به ویژه با توجه به ناتوانی دولت دوازدهم در مهار این تورم، به وجود آورده بود.

به‌همین دلیل با شروع رقابت‌های انتخاباتی یکی از اصلی‌ترین موضوعات مورد اشاره نامزد‌ها بحث مسکن و لزوم تغییر و تحول در این حوزه بود. با روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن طرح ساخت یک میلیون مسکن در جهت ایجاد تحول مسکن، کارشناسان و دست اندرکاران حوزه مسکن از مشکلات فعلی بازار مسکن می‌گویند و متوفق القول ایجاد تحول در بازار مسکن را منوط به اصلاح ساختار‌های اداری و حذف رانت و مبارزه با فساد برمی‌شمارند.

هزینه خواب سرمایه سازنده از جیب مصرف کننده

علی مرادزاده رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد یکی از موضوعات اساسی را که می‌تواند با اجرایی شدن در دولت جدید بر بازار مسکن تاثیر بگذارد؛ سیستم مبارزه با فساد، سوت زنی و کاهش بوروکراسی اداری دانسته و می گوید: هزینه واقعی تولید مسکن متری ۴ تا ۷ میلیون تومان اعیان (به غیر از زمین) است که توسط کارشناسان حوزه مسکن برآورد شده است. در حال حاضر در مناطق متوسط مشهد در منطقه ۹ یا ۱۱ شما خانه متری ۲۰ میلیون تومان است. این اختلاف قیمت ناشی از چیست؟

او می‌افزاید: هزینه‌های سربار تولید، تفاوت این عدد است که به سازنده تحمیل شده و صرفا در جیب فروشنده نخواهد رفت. شما برای ساخت یک مجتمع ۱۰ واحدی چیزی در حدود شش ماه زمان عمرانی از صفر تا صد لازم است. حالا شما برای شروع این شش ماه عملیات عمرانی باید تقریبا چهارده ماه جهت صدور پروانه ساخت در شهرداری زمان صرف کنید.

چابک‌سازی پروسه اداری، قیمت مسکن را نصف خواهد کرد

بر فرض صدور مراحل بعدی در نظام مهندسی و... هر کدام چندماهی پروسه ساخت را به تعویق می‌اندازند این میان اگر به خاطر یک متر اضافه ساخت، پروژه چندماه هم پلمب شود و به کمیسیون برود که باز خود داستان دیگری است صدور پایانکار و سند نهایی هم چیزی در حدود شش ماه زمان می‌برد.

رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد ادامه می‌دهد: در این میان پاسخ استهلاک این سرمایه به صاحب سرمایه باید چگونه داده شود؟ خواب سرمایه ناشی از طولانی بودن پروسه مجوز را فروشنده مجبور است بر روی قیمت تمام شده خانه بیاورد و از خریدار اخذ کنند و همین بروکراسی اداری ساخت یک مجتمع مسکونی ۱۰ واحدی را از تولید تا عرضه تا ۲.۵ سال طولانی می‌کند؛ لذا با چابک‌سازی سیستم اداری و صدور مجوز و تسهیل پروسه اداری شاهد حداقل کاهش ۵۰ درصدی هزینه‌ها صرفا در حوزه اداری خواهیم بود.

هزینه‌های پنهان عامل افزایش قیمت مسکن

محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن با اشاره به لزوم بازنگری جدی در تمامی ارکان حوزه مسکن، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در دولت قبل را افزایش هزینه‌هایی پنهانی برای سازنده می‌داند و می گوید: در سال‌های اخیر با توجه به موضوع تحریم، شاهد رشد قیمت مصالح و متریال‌های ساختمانی بودیم که در ادامه به دلیل  پشتیبانی نشدن و توقف واردات بسیار از اجناس دچار کمبود و در نتیجه همان تعداد محدود موجود در بازار با قیمت‌های دلخواه فروخته شد. سازنده‌ها هم که برای تکمیل کار خود مجبور به تهیه برخی از این اقلام بودند تن به خرید با قیمت‌های نجومی و دلخواه از سودجویان و واسطه‌ها دادند.

او می‌افزاید: در سوی دیگر ادارت دولتی از تامین اجتماعی تا دارایی و شهرداری هر کدام بروکراسی پیچیده و خسته کننده‌ای را در پیش گرفتند و به نوعی فشار هزینه‌های سربار دولت را با فرمول‌گذاری‌های خاص به صورت افزایشی محاسبه مینمایند. تحت این شرایط پدیده فساد ادار رخ میدهد و سازنده که قادر به پرداخت هزینه‌ها نیست تن به پرداخت مبالغ به اصطلاح زیرمیزی به افراد خاص جهت کاهش این هزینه‌ها و کارگشایی سریع می‌دهد که در نهایت همه این افزایش پرداخت‌ها در قیمت نهایی ملک موثر خواهد بود و خریدار نهایی ملک بیشترین ضرر را پس از سازنده از این وضعیت خواهد کرد.

لزوم توقف رویکرد‌های فسادانگیز

این کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد: مادامی که این رویکرد‌های وسوسه انگیز از فروش درصدی فیش شهرداری‌ها گرفته تا تهاتر‌های مسئله‌دار در حوزه اداری در جریان باشد؛ قیمت تمام شده مسکن به صورت تصاعدی به نفع واسطه‌ها و به ضرر سازنده و مصرف کننده افزایش خواهد یافت.

علیزاده بیان می کند: در اواخر دولت دوازدهم با افزایش قیمت مسکن حتی شاهد گسترش واسطه‌گری‌ها و تبانی در حوزه بنگاه‌داری بودیم که قیمت برخی فایل‌ها را در مناطق خاص یا تحت برند یا اسامی خاص چند ۱۰ درصد گران‌تر عرضه می‌شد در حالی که این افزایش تنها به جیب بنگاه املاک و واسطه می‌رفت.

او تصریح می کند: دولت سیزدهم اگر به دنبال تأثیرگذاری سریع و موثر در حوزه مسکن است؛ ابتدا باید با این رانت‌ها مقابله کرده و با بازتعریف و استانداردسازی بروکراسی اداری؛ راه را به روی سودجویان و واسطه گران ببندد تا دیگر انفعال دستگاه‌های دولتی و خدماتی؛ شهروندان را برای کارگشایی به سمت پرداخت‌های فسادآلود سوق ندهد.

لزوم حذف رانت و صنعتی سازی ساختمان

سعید مادرشاهی فعال حوزه ساختمان می گوید: یکی از مشکلاتی که آینده صنعت ساختمان را در ایران تحت الشعاع قرار داده است ادامه روش سنتی ساخت وساز در ایران است. هنوز بسیاری از ساختمان‌های ما با همان روش‌های پنجاه سال قبل در حال ساخت هستند و با وجود به روز شدن فرآیند مهندسی؛ نیروی سنتی آموزش ندیده در حوزه اجرا همان روش‌های قدیمی را پیاده کرده و حاضر به هماهنگ شدن با فناوری‌های روز نیست و این موضوع یک دنیا فاصله از مهندسی تا اجرا را در کیفیت نهایی ایجاد کرده است.

او می‌افزاید: اگر دولت سیزدهم به دنبال استانداردسازی و افزایش کیفیت خانه‌سازی و در عین حال ایجاد سرعت در این فرآیند است تنها راهکار به مانند بسیاری از کشور‌های پیشرفته؛ حرکت به سمت صنعتی‌سازی در کلان پروژه‌ها و سپس پروژه‌های کوچک‌تر است. تسهیل واردات فناوری و کارخانه‌هایی برای ساخت اجزاء مختلف ساختمان از نما تا حتی سقف و دیوار‌ها با کیفیت و استاندارد بین‌المللی و بکارگیری مصالح نوین ساختمانی و انتقال قطعات پیش‌ساخته بزرگ مقیاس به کارگاه برای اجرا میتواند مهمترین گام در جهت رسیدن به هدف ساخت یک میلیون مسکن در دولت سیزدهم باشد.

این  فعال حوزه ساختمان ادامه می دهد: یکی دیگر از موضوعاتی که باید در این دولت به جد به آن توجه شود موضوع سوبسید‌های انرژی است. وقتی انرژی ارزان باشد، ساخت خانه‌های بی‌کیفیت توسط سازنده‌ها توجیه پذیر می‌نماید، اما اگر زمانی با حذف این سوبسید‌های پنهان (و پرداخت مستقیم سوبسید انرژی به شهروندان) هزینه فاکتور انرژی یک مستاجر بخواهد از اجاره بها او بیشتر شود اقبال به سمت خانه‌های استاندارد خواهد رفت و در نتیجه سازنده‌ها نیز مجبور به رعایت استاندارد‌های به‌روز هنگام ساخت پروژه‌های خود خواهند شد.

مادرشاهی آخرین قدم در جهت تحول در حوزه مسکن را شفاف‌سازی و یکسان‌سازی قوانین و مقررات ساخت وساز در کشور عنوان کرده و می‌افزاید: تا زمانی که قوانین و مقررات ساخت وساز حتی در مناطق مختلف شهرداری یک شهر متفاوت، مبهم و سلیقه‌ای باشد ما نمی‌توانیم خروجی استاندارد و با کیفیتی از ساخت وساز‌ها توقع داشته باشیم. سیستم اداری ما در حوزه صدور پروانه رانت‌پذیر و سلیقه‌ای است.