بخش مسکن کشور با ۷ دهه سابقه برنامه ریزی، بخشی از کاستی‌های خود را مرتفع کرده است. با این‌حال فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاست‌گذاری در بخش مسکن است و به‌تبع، نوگرایی و نواندیشی در این خصوص را اجتناب ناپذیر می نماید.
نگاهی به اهم مشکلات این بخش، گویای حاکم بودن رویکرد مکانیکی پروژه محور طی دهه‌های گذشته و کم‌رنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی است. در ادامه این مطلب و با آشنا شدن این مشکلات می توانید با حوزه مسکن بیشتر آشنا شوید.
چالش های متعدد در بخش مسکن:
· سهم بالای مسکن در هزینه خانوار؛
· ü نوسانات شدید بازار مسکن؛
· ü عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا؛
· ü بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن؛
· ü خلاء اجاره‌داری حرفه‌ای؛
· ü نابسامانی بنگاه‌های معاملات املاک؛
· ü حجم بالای واحدهای مسکونی بی‌دوام در مناطق روستایی و بافت فرسوده؛
· ü ناکارآمدی برنامه‌های تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد؛
· ü سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن؛
· ü ساختار ناکارآمد هزینه- درآمد شهرداری‌ها؛
· ü ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان.
· ü کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی؛
· ü نقش بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر اقتصاد؛
· ü سهم بالای بخش مسکن در سرمایه‌گذاری و اشتغال‌زایی؛
· ü ظرفیت موجود در بافت‌های فرسوده شهری؛
· ü بازگشت سریع و کم‌ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن؛
۵ فرمان راهبردی در حوزه مسکن:
1. اصلاح ساختار تولید
2. تعدیل نوسانات بازار مسکن
3. توازن در سیاست های عرضه و تقاضا
4. تقویت نظام تامین مالی
5. اجتناب از قیمت گذاری در دوران رونق
اصلاح ساختار تولید
قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از شیوه کارکرد سازندگان غیرحرفه‌ای است که از آنها تحت عنوان بساز و بفروش یاد می‌شود. متأسفانه، بساز و بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی درباره علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تأمین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند.
در چنین شرایطی هر کس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن دارد؛ به گونه‌ای که بساز و بفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه- به ویژه در دوره‌های رونق بازار مسکن- تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسئولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.
تعدیل نوسانات بازار مسکن
بدون شک پاشنه آشیل این بخش، نوسانات بازار آن است. شاید سؤالی که در ذهن اکثر مردم باشد، چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سؤال این است که پیش‌نیاز جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چرا که معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، تداوم ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است. اما درباره چگونگی افزایش و واریانس آن، موضوع کمی متفاوت است. همان گونه که اشاره شد، ساخت و ساز در کشور ما عمدتاً از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه‌ای صورت می‌پذیرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها و سوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه، ۲ سال بعد به بهره‌برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند (همانند وضعیت بازار در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴).
بنابراین می‌توان با ساخت و ساز حرفه‌ای و هدفمند و همچنین تجهیز پایدار منابع، تا حدودی از نوسانات بخش مسکن کاست.
در این راستا، دولت نیز می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های ضدادواری مالی و به ویژه پولی، از نوسانات بازار مسکن بکاهد؛ برای مثال، در هنگام شکل‌گیری رکود مسکن، اتخاذ سیاست تسهیل پرداخت وام مسکن و در هنگام شکل‌گیری رونق مسکن، ایجاد محدودیت برای وام مسکن، موجب کاهش نوسانات خواهد بود؛ از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و خرید آپارتمان، نتوانسته است از کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار کاهنده نوسانات بازار، بهره‌برداری کند.
توازن در سیاست‌های عرضه و تقاضا
بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است. بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند متناسب با شرایط، به وسیله سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هر دو صورت پذیرد. در دولت نهم و دهم، تأکید بیش از حدی بر سیاست‌های سمت عرضه صورت پذیرفت؛ به گونه‌ای که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت. در همین راستا، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن، روند نزولی یافت. این مسئله علاوه بر کم‌رنگ نمودن اصلی‌ترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن- که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون عدم توان در سمت عرضه و تقاضا را به همراه داشته است.
ندارد؛ به گونه‌ای که سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کم‌تر، تطبیق دهد.
نتیجه طبیعی چنین وضعیتی این است که سمت تقاضا، به ویژه با توجه به توسعه نیافتنِ بازار تأمین مالی در بخش مسکن و سهم اندک تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه است. سازندگان نیز به دلیل سختی فروش واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبرو می‌شوند.
تقویت نظام تامین مالی
نظام تأمین مالی مسکن، مشکلات عدیده‌ای دارد: عدم انعطاف تسهیلات بانکی، خلاء بانک توسعه‌ای مسکن، عدم نهادسازی جهت پس‌انداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تأمین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی، سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، بخشی از مشکلات در این حوزه می‌باشند که نیازمند توجه دولت و به ویژه بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و امور دارایی است.
اجتناب از قیمت گذاری در دوران رونق
این مسئله می‌تواند به وسیله سیاستگذاران، در جامعه حمایت از مصرف‌کننده مورد توجه و بهره‌برداری قرار گرفته و با توسل به راه‌های میانبری چون قیمت‌گذاری، با ظواهر و معلول‌های تورم برخورد نماید.
متأسفانه در دوره‌های رونق بازار مسکن، متولیان این بخش با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و رسانه‌ها، به منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن مواجه می‌شوند که می‌تواند موجبات کاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روی آوردن به برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی در بازار مسکن گردد.
نتیجه گیری :
پیش نیاز اتخاذ یک برنامه ریزی راهبردی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، شناسایی ادوار این بازار است. پس از شناسایی دوره های رونق و رکود، سوالی که شکل می گیرد، نحوه مواجهه و اتخاذ سیاست بهینه با هدف حداکثرسازی سود است. تجارت گذشته، حاکی از آن است که چنانچه فردی با لحاظ اصول سرمایه گذاری، اقدام به ورود و خروج به هنگام در بازار مسکن نماید، می تواند بیش از سود نرمال بازار، کسب سود نماید.
اگر قصد اجاره و خرید خانه در تهران و یا سایر شهرهای ایران را دارید می توانید به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده هزاران آگهی باکیفیت و ارتباط گیری با مشاورین معتبر املاک تهران، ملک خود را هوشمندانه انتخاب کنید.
