گرم شدن بازار مسکن طی ماه‌های اخیر، ابعاد پیدا و پنهان این بازار برای عموم مردم در حال نمایان شدن است که از جمله آن می‌توان به تخلفات بنگاه‌های مشاور املاک در کلانشهر اهواز اشاره کرد. این شرایط باعث شده بخش قابل توجهی از پرونده‌های تشکیل شده در دادسرای مرکز استان خوزستان به تخلف‌های این حوزه اختصاص یابد.

  در این مدت دستگاه قضائی عزم خود را برای برخورد با این تخلف ها جزم کرده و بنای اصلی خود را پلمب واحدهایی قرار داده که فاقد پروانه کسب از اتحادیه مشاوران املاک اهواز هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد کلانشهر اهواز با چالش فعالیت ۶۰۰ دفتر مشاور املاک غیر مجاز روبرو است که بر اساس دستور دادستانی مرکز استان حدود ۳۰۰ واحد از این صنف پلمب شده‌اند.

اما رییس اتحادیه اعتقاد دارد که همه این دفاتر را نمی توان غیرمجاز دانست به این خاطر که تعداد قابل توجهی از آنها نسبت به ارائه تعهدات لازم و تشکیل پرونده در این اتحادیه صنفی اقدام کرده‌اند و صدور پروانه کسب برای این واحدها در گرو تسریع در ارائه پروانه تخصصی است.

تفاوت پروانه تخصصی و پروانه کسب در قانون نظام صنفی

بر اساس ماده پنج قانون نظام صنفی مصوب سال ۱۳۹۲، پروانه کسب، مجوزی است که طبق مقررات این قانون به ‌منظور شروع و ادامه کسب ‌وکار یا حرفه به صورت موقت یا دائم به فرد یا افراد صنفی برای محل مشخص یا وسیله کسب معین داده می‌شود.

با این وجود، برخی صنوف تخصصی محسوب می‌شوند که به همین دلیل پیش از صدور پروانه کسب و  بر اساس ‌ماده۱۳ قانون نظام صنفی متقاضیان فعالیت در چنین رسته‌هایی باید از مراجع ذی‌ربط، پروانه ‌تخصصی و فنی دریافت کنند.

دستورالعمل ماده ۱۳ این قانون که در سال ۱۳۹۴ به تایید وزیر صنعت، معدن و تجارت رسیده است، مشاغل تخصصی و فنی را مشخص کرده که  رسته مشاوران املاک نیز در گروه ۱۱ این مشاغل قرار دارد.

ظاهرا این قانون و دستورالعمل اجرایی آن فرآیند روشنی را برای صدور پروانه تخصصی ویژه مشاوران املاک رقم زده و حتی مرجع صادر کننده این مدرک نیز  سازمان آموزش فنی و حرفه ای کشور و یا سازمان‌ها و دستگاه‌هایی که مطابق مقررات مکلف به صدور پروانه تخصصی و فنی هستند، تعیین شده‌اند.

ابهامات در صدور پروانه تخصصی مشاوران املاک

در استان خوزستان و بخصوص کلانشهر اهواز رویه صدور پروانه تخصصی مشاوران ملاک با ابهاماتی همراه است که منجر به نابسامانی‌هایی در فعالیت رسته صنفی گردیده است.

دبیر شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی استان خوزستان به اعتراض اتحادیه مشاوران معاملات املاک اهواز مبنی بر فرآیند طولانی صدور پروانه تخصصی ویژه فعالان این صنف اشاره‌کرد و گفت: با وجود صراحت قانون نظام صنفی مبنی بر اینکه سازمان آموزش فنی و حرفه ای کشور و یا دیگر نهادهای مطابق مقررات می‌توانند پس از ارائه آموزش‌های لازم، نسبت به صدور پروانه تخصصی برای متقاضی اقدام کنند، اما رویه فعلی در استان خوزستان به شکل دیگری انجام می‌شود.

شهلا عموری ادامه‌داد: در حال حاضر، تفاهمنامه منعقد شده در سال ۱۳۸۴ (پیش از بازبینی و تصویب قانون جدید نظام صنفی در سال ۱۳۹۲) بین معاون قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزیر وقت بازرگانی برای صدور پروانه تخصصی ملاک محسوب می‌شود.

وی با اشاره به اینکه در استان خوزستان تنها مرجعی که به صدور پروانه تخصصی در حوزه مشاوران املاک اقدام می‌کند، اداره کل ثبت اسناد و املاک است، گفت: به‌دلیل برخی محدودیت‌ها و کمبود امکانات صدور این پروانه از سوی این اداره کل با فرآیندی طولانی همراه است.

دبیر شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی استان یادآورشد: این رویه همزمان با شیوع ویروس کرونا تشدید شده و مشکلاتی را برای صدور پروانه کسب بنگاه‌های مشاور املاک در کلانشهر اهواز و دیگر شهرهای استان ایجاد کرده است.

عموری با اشاره به بازبینی در قانون نظام صنفی و صراحت آن در تعیین مراجع مربوط به صدور پروانه تخصصی اضافه‌کرد: بر همین اساس امکان بهره‌مندی از ظرفیت‌های آموزشی فنی و حرفه‌ای و یا مراکز آموزشی تخصصی در حوزه املاک نمی‌تواند منشاء اشکال باشد.

جلوگیری از تخلفات احتمالی با تعیین تکلیف در مورد متقاضیان جدید

در کلانشهر اهواز تعداد یک هزار ۷۰۰ پروانه کسب ویژه مشاوران املاک وجود دارد و این درحالی است که تعداد واحدهای فعال در این رسته به ۲ هزار و ۵۰۰ واحد می‌رسد که بخشی از آنها اقدام به تشکیل پرونده در اتحادیه مشاوران املاک داده و برخی دیگر نیز به صورت غیرمجاز فعالیت دارند.

رئیس اتحادیه صنف املاک اهواز با اشاره به اینکه در راستای پیشگیری از تخلفات احتمالی و همچنین ورود پرونده‌های کلاهبرداری به دادسرا، دادستانی اهواز اعلام کرده که واحدهای فاقد پروانه کسب در اهواز باید پلمب شوند، بیان‌داشت: در بین واحدهای فعال، متقاضیانی هستند که در اتحادیه پرونده تشکیل داده‌اند و ضمانت‌های قانونی از آنها اخذ گردیده است.

قنبرعلی زنگنه با بیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک اهواز نیز خواستار برخورد با متخلفان است، گفت: اما با این وجود واحدهایی هم هستند که از قانون تمکین دارند و تنها مانع برای صدور پروانه کسب برای آنها، فرایند طولانی اخذ پروانه تخصصی است.

وی با اشاره به اینکه به‌دلیل این شرایط تاکنون ۳۰۰ واحد صنفی مشاور املاک پلمب شده است، گفت: روزانه افرادی که برای دریافت پروانه کسب  در اتحادیه تشکیل پرونده داده بودند اما هم‌اکنون واحد آنها پلمب شده در مقابل ساختمان اتحادیه دست به تجمع می‌زنند.

زنگنه یادآورشد: بعضا این افراد به اداره اماکن و یا سازمان صمت استان جهت رفع پلمب مراجعات متعددی دارند و در پاسخ به آنها اعلام می‌کنند که در صورت عنوان "عدم پیگرد از سوی اتحادیه" واحد صنفی این افراد رفع پلمب می‌شود؛ در صورتی که قاضی اداره کل تعزیرات حکومتی تاکید دارد  در صورتی که واحد فاقد پروانه تخصصی رفع پلمب شود؛ با اتحادیه برخورد قضایی خواهد شد.

 وی با بیان اینکه برگزاری دوره‌های آموزشی از سوی اداره کل ثبت اسناد و املاک خوزستان هر سه ماه یکبار برگزار می‌شود، گفت: در پایان دوره نیز، آزمون‌های مربوط به صدور پروانه تخصصی بسیار سختگیرانه برگزار می‌گردند و عملا تعداد کمی از متقاضیان موفق به قبولی در این آزمون می‌شوند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک اهواز با بیان اینکه هم‌اکنون حدود ۵۰۰ نفر از متقاضیان در انتظار برگزاری آزمون و دوره‌های آموزشی پروانه تخصصی در حوزه مشاوران املاک هستند، گفت: در آینده قطعا فرآیند صدور پروانه تخصصی برای تمدید پروانه‌های کسب قدیمی، شرایط فعلی را با چالش بیشتری همراه خواهد کرد.

وی ادامه داد: بخش قابل توجهی از پروانه‌های کسب مشاوران املاک اهواز در سال آینده منقضی می‌گردد و نیاز است تا فرآیند تمدید را طی کنند.

زنگنه با بیان اینکه برآوردها نشان می‌دهد که در استان خوزستان تعداد پنج هزار واحد مربوط به صنف معاملات املاک فعالیت دارند، گفت: محدودیت امکانات در برگزاری دوره‌های آموزشی عامل تاخیر صدور پروانه‌های تخصصی است و تا زمانی که این شرایط ادامه داشته باشد، صدور پروانه کسب برای افراد واجد شرایط کند انجام می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک اهواز یادآورشد: در این بین افرادی وجود دارند که به منظور سودجویی از وضعیت پیش آمده، تلاش می‌کنند تا به تخلفات پیشین خود ادامه دهند.

وی اضافه‌کرد: در صورتی که با اضافه شدن مراکز برگزار کننده دوره‌های آموزشی ویژه فعالان حوزه املاک موافقت شود، برخورد با واحدهای غیرمجاز و متخلف به شکل شفاف انجام می‌شود.

زنگنه با بیان اینکه برابر قانون نظام صنفی صدور پروانه کسب ویژه متقاضیان باید ۱۵ روز بعد از ثبت نام اولیه توسط اتحادیه مربوطه انجام شود، گفت: تبصره ۲ ماده ۱۲ قانون نظام صنفی صراحت دارد که اگر صدور پروانه مشاغل فنی و تخصصی منوط به استعلام از نهادهای مربوطه داشته باشد ، این فرآیند باید طی سه ماه انجام گیرد و سپس پروانه کسب صادر گردد.

مقررات مغایر با قانون نظام صنفی بلااثر هستند

خلاء قانونی و یا ابهامات اغلب با اصلاح و بازبینی قابل رفع خواهند بود و به همین منظور قانون نظام صنفی کشور در سال ۱۳۹۲ بعد از تصویب در مجلس و تایید شورای نگهبان مورد اصلاح قرار گرفت و در این خصوص وزیر صنعت، معدن و تجارت اجازه یافت تا در مهلت‌های تعیین شده نسبت به تدوین دستورالعمل‌های اجرایی مواد قانونی آن اقدام و بعد از تایید، آنها را ابلاغ شود.

دبیر اجرایی اتاق اصناف اهواز با اشاره به اینکه قانون نظام صنفی در سال ۱۳۹۲ مورد بازبینی قرار گرفته، گفت: با وجود اینکه این قانون بدون ابهام در خصوص عملکرد و نحوه اخذ پروانه تخصصی صراحت دارد، اما همواره در استان خوزستان تفاهمنامه سال ۱۳۸۴ ملاک عمل قرار گرفته است.

ابوالقاسم کوره چینی با طرح این سوال که چرا باید یک تفاهمنامه بجای بیان صریح قانون قرار بگیرد، گفت: ماده ۹۶ قانون نظام صنفی مصوب سال ۱۳۹۲ به صراحت بیان داشته که قوانین، مقررات و رویه‌های مغایر با این قانون، ملغی و بلااثر محسوب می‌شوند.

وی با بیان اینکه در خیلی از استان‌های کشور تفاهمنامه منعقد شده بین معاون قوه قضاییه، وزیر وقت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاک اجرا نمی‌شود، گفت: بنابراین مشکلات پیش آمده در زمینه فرآیند صدور پروانه تخصصی ویژه متقاضیان ایجاد دفاتر مشاور املاک، باید بر اساس قانون صورت بگیرد و با توجه به اینکه اتحادیه مربوطه مکلف است نظریه خود درباره موافقت یا مخالفت با تقاضاهای ارائه شده را طی مدت ۱۵ روز بیان کند، به نظر می‌رسد که شرایط پیش آمده در استان باید هرچه زودتر تعیین تکلیف و ساماندهی گردد.

کوره چینی یادآورشد: مرکز علمی کاربردی اتاق اصناف به عنوان یک مجموعه آموزشی تخصصی از امکانات لازم برای مشارکت در زمینه برگزاری دوره‌های صدور پروانه کسب برخوردار است و علاوه بر این نیز می ‌وان از ظرفیت اداره کل فنی و حرفه‌ای استان به منظور تسریع در صدور پروانه تخصصی متقاضیان این صنف استفاده کرد.

باوجود قانون نظام صنفی اما از تفاهمنامه سال ۸۴ تبعیت می‌شود

تفاهمنامه سال ۱۳۸۴ با هدف آشنایی هرچه بیشتر بنگاه‌های معاملات املاک با نحوه تنظیم سند ملکی و به منظور جلوگیری از اختلافات احتمالی بین فروشنده و خریدار منعقد شده و علاوه بر این به فعالان این بخش از مشاغل صنفی آموزش داده می‌شود تا با اخذ پروانه تخصصی، میزان تخلفات و یا اشتباهات ناخواسته آنها را به کمترین میزان ممکن برساند.

رییس اداره اصناف و تشکل های سازمان صمت خوزستان آموزش ویژه مشاغل تخصصی و فنی یک ضرورت دانست و گفت: به‌همین منظور تفاهمنامه یادشده منعقد شده اما باید در قالب این تفاهمنامه ابعاد دیگری از شرایط صدور پروانه تخصصی نیز مورد توجه قرار می گرفت.

یعقوب ایزدپناه ادامه‌داد: افزایش حجم کاری اداره کل ثبت اسناد و املاک خوزستان برای ارائه این آموزش‌ها، باعث بروز چالش‌هایی در این زمینه شده است و بهتر بود در این تفاهمنامه استفاده از ظرفیت‌های دیگر مراکز آموزشی مانند فنی و حرفه ای نیز مورد توجه قرار می‌گرفت.

وی انعقاد تفاهمنامه با مقام قضائی را عامل تداوم رویه فعلی در صدور پروانه تخصصی علیرغم صراحت قانون نظام صنفی عنوان‌کرد و گفت: علاوه بر این نیز همزمان با شیوع ویروس کرونا، برگزاری دوره‌های آموزشی از سوی اداره کل ثبت اسناد و املاک خوزستان متوقف شده و تعداد قابل توجهی از متقاضیان اخذ پروانه کسب، نمی‌توانند در دوره‌های آموزشی و آزمون‌های تخصصی این حوزه شرکت کنند.

رییس اداره اصناف و تشکل های سازمان صمت خوزستان به تذکرات دادگستری و دادستانی مرکز استان به‌منظور برخورد با واحدهای فاقد پروانه کسب و غیر مجاز اشاره‌کرد و گفت:  در همین راستا رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت خوزستان با معاون دادستان اهواز جهت تعیین مهلت لازم برای طی کردن فرآیندهای رایج صدور پروانه تخصصی و پروانه کسب متقاضیان ایجاد دفاتر مشاور املاک، اقدام به مکاتبه کرد.

ایزدپناه یادآورشد: این درحالی است که معاون دادستان مرکز استان در پاسخ به نامه رییس سازمان صمت خوزستان عنوان کرد که در اهواز ۶۰۰ واحد مشاور املاک غیر مجاز مشغول فعالیت هستند و باید توجه داشت که هرگونه فعالیت صنفی بدون پروانه خلاف موازین قانونی است.

وی به بخش دیگری از پاسخ معاون دادستان اهواز اشاره‌کرد و گفت: این مقام قضائی در ادامه با تاکید بر اینکه بخش قابل توجهی از جرایم کلاهبرداری در حوزه املاک ناشی از عملکرد چنین واحدهای صنفی است؛ از اهتمام دادسرای مرکز استان برای برخورد با فعالیت های صنفی غیر مجاز خبر داد.

ایزدپناه تصریح‌کرد: معاون دادستان مرکز استان همچنین خواستار تذکر جدی سازمان صمت به اتاق اصناف اهواز در جهت نظارت و برخورد لازم با واحدهای غیرمجاز شد تا بعد از این میزان بی‌نظمی به وجود آمده در شهر و نارضایتی عمومی از شرایط فعلی کاسته شود.

استقبال اداره کل ثبت خوزستان از تعیین مراکز آموزشی دیگر

املاک به عنوان یکی از مهمترین دارایی‌های مردم محسوب می‌شوند و با توجه به افزایش جمعیت و محدود بودن عرصه‌های قابل خرید و فروش، لازم است تا برای جلوگیری از ورود بیشتر پرونده‌های با موضوع اختلافات ملکی به دادگستری؛ سطح آگاهی و اشراف بنگاه‌های معاملات املاک از قوانین افزایش یابد.

معاون املاک اداره کل ثبت اسناد و املاک استان خوزستان در این خصوص اعتقاد دارد که بین ۳۰ تا ۳۵ درصد از پرونده‌های ورودی به دادگستری ناشی از اختلافات ملکی است، گفت: در صورتی که آگاهی فعالان صنف مشاور املاک نسبت به قوانین از سطح قابل قبولی برخوردار باشد، حوزه املاک این حجم از شکایت‌ها را به خود اختصاص نمی‌داد.

ارژنگ شیخ‌زاده افزود: بر همین اساس باید امر آموزش و بکارگیری از افراد آگاه در تنظیم اسناد مربوط به املاک مردم را با جدیت دنبال کرد و در عین حال باید توجه داشت که دلیل فرآیند طولانی صدور پروانه تخصصی فعالان این صنف کمبود نیروی انسانی و تجهیزات کافی است.

وی تصریح‌کرد: با این وجود این اداره کل برای بهبود کیفیت آموزش‌ها و برگزاری آزمون‌های مربوط به پروانه تخصصی، از اساتید برجسته که از قضات دادگستری هستند، استفاده کرده است.

معاون املاک اداره کل ثبت اسناد و املاک خوزستان به قبولی ۲۶۰ متقاضی دریافت پروانه تخصصی در آزمون اخیر خبر داد و گفت: به‌دلیل شیوع کرونا،  برگزاری این آموزش‌ها با محدودیت هایی انجام می شود تاجایی که طولانی شدن این فرآیند مربوط به رعایت پروتکل‌های بهداشتی است.

شیخ زاده یادآورشد: اداره کل ثبت اسناد و املاک خوزستان از تعیین مراکز تخصصی که بتوانند در صدور پروانه مربوط به متقاضیان مشارکت داشته باشند، استقبال می‌کند.

دیوان عدالت اداری تعیین تکلیف کند

معاون اداره کل هماهنگی امور اقتصادی استانداری خوزستان در خصوص صراحت قانون نظام صنفی مبنی بر اینکه صدور پروانه تخصصی از سوی فنی و حرفه‌ای و یا دیگر دستگاه‌های مرتبط امکان پذیر است، گفت: در صورتی که برای استفاده از اینگونه مراکز تخصصی موانع اداری ایجاد شود، اتحادیه مشاوران املاک اهواز پیگیری های خود را از طریق دیوان عدالت اداری انجام دهد.

روح الله شفیعی ادامه داد: قانون باید برای همه دستگاه‌ها و نهادهای اجرایی ملاک قرار بگیرد تا از طولانی شدن فرآیند صدور مجوزها ویژه کسب و کارها متخلف جلوگیری شود.

گزارش: مهدی ممبینی